Freno al alquiler contra la derecha

Cuando los alquileres suben rápidamente, crece la inseguridad y se benefician los partidos de extrema derecha. La vivienda asequible forma parte de una política económica antifascista.

Nadie puede vivir a largo plazo sin un techo. La vivienda es una necesidad básica del ser humano. Quienes se preocupan por su hogar y temen no poder permitirse pronto el piso en el barrio que conocen, ven amenazada su existencia. Esto suele llevar a la búsqueda de alternativas al amenazante statu quo. Mientras los partidos democráticos no ofrezcan una salida, la gente acabará recurriendo con demasiada frecuencia a la extrema derecha. 

Si el alquiler sube un euro por metro cuadrado, el porcentaje de votos de la AfD entre las personas con bajos ingresos aumenta hasta 4 puntos porcentuales. Así lo sugiere un estudio reciente de Tarik Abou-Chadi, Denis Cohen y Thomas Kurer. No se trata necesariamente del importe real del alquiler, sino sobre todo de la sensación existencial de verse amenazado por el aumento cada vez mayor de los costes de la vivienda en el barrio. Las personas que pasan a votar a partidos de extrema derecha como la AfD no tienen por qué encontrarse necesariamente en una mala situación material. Basta con una sensación de impotencia y el miedo a perder su estatus.

Adoptar los contenidos de los partidos de derecha, como ocurre actualmente con el tema de la migración, sin abordar el caldo de cultivo social de su éxito, es una estrategia que ha fracasado. Este enfoque legitima más bien las posiciones de los partidos de derecha.

Una política económica antifascista debe acabar con este caldo de cultivo. Se trata de una política económica que satisfaga las necesidades básicas de la mayoría como objetivo central y no las descuide como efecto secundario de otros objetivos. Además, se trata de contrarrestar la sensación de impotencia y el declive real de las personas. Los partidos democráticos deben demostrar que la democracia puede hacer que la vida sea asequible y digna para todos. Crear viviendas asequibles para todos es un elemento importante para ello. De lo contrario, la democracia parecerá una promesa vacía para demasiadas personas.

La vivienda asequible es la cuestión social más importante

Porque la crisis de la vivienda es devastadora. En toda Alemania, los alquileres existentes han aumentado un 14 % desde 2014, y en las grandes ciudades incluso alrededor de un 25 %. En el caso de los nuevos alquileres, el aumento en las grandes ciudades supera el 40 %. En Berlín, los alquileres incluso se han duplicado. A esto hay que añadir los gastos de calefacción, que han aumentado una media del 43 % desde 2021. La situación en Alemania es especialmente dramática, ya que aquí alrededor de la mitad de la población vive de alquiler.

Los jóvenes se ven especialmente afectados: según un estudio realizado en otoño de 2024, el 54 % de los jóvenes de entre 14 y 29 años consideran que los altos costes de la vivienda son su mayor carga financiera. En términos reales, esta explosión de los alquileres supone un deterioro de la calidad de vida y de las perspectivas para la generación joven. En muchas ciudades, los estudiantes tienen dificultades para independizarse de sus padres y se ven obligados a permanecer en su lugar de origen. Además, cada vez es más frecuente que se retrase el inicio de los estudios, ya que los jóvenes no encuentran viviendas asequibles.

Existe una enorme desigualdad en la carga que suponen los costes de la vivienda. Mientras que los hogares con buenos ingresos solo dedican hoy en día alrededor del 18 % de sus ingresos al alquiler, lo que supone un aumento de apenas dos o tres puntos porcentuales desde 1990, uno de cada tres hogares arrendatarios debe destinar más del 30 % de sus ingresos al alquiler, uno de cada seis incluso más del 40 % y cientos de miles más de la mitad. Los inmigrantes, que a menudo tienen contratos nuevos y costosos y salarios más bajos, se ven especialmente afectados. La falta de viviendas asequibles suele ser una trampa, sobre todo para las víctimas de violencia doméstica. Quienes sufren violencia necesitan una alternativa asequible para escapar de ella. Además, la presión financiera suele provocar enfermedades mentales y dinámicas familiares destructivas.

Los alquileres elevados aumentan los rendimientos de los más ricos

Los alquileres no suben por casualidad, sino que los propietarios los aumentan de forma deliberada. En muchas ciudades y regiones, la gente ya no encuentra viviendas asequibles, ya que los propietarios exigen alquileres cada vez más altos y la oferta de viviendas en las zonas urbanas es escasa. Dado que los inmuebles ya no son asequibles para muchos, existe una brecha entre la nueva élite heredera y el resto. En la sociedad hereditaria, entre 2015 y 2024 se heredaron alrededor de 4,3 millones de inmuebles.

Pero la concentración del poder no solo se da entre familias. Una proporción cada vez mayor de viviendas de alquiler es gestionada por grupos inmobiliarios como Vonovia. Desde que Vonovia se hizo con el grupo inmobiliario Deutsche Wohnen gracias a una laguna fiscal en la compraventa de acciones, sin pagar ni un céntimo de impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles, Vonovia posee más de 500 000 viviendasen Alemania. Estas viviendas no solo sirven para dar un techo a las personas, sino también para generar beneficios para las carteras de personas e instituciones ricas. Entre ellas se encuentran, por ejemplo, el banco Nordea y el mayor gestor de activos del mundo, BlackRock, que son accionistas de Vonovia con un 15 % y un 7,6 % de las acciones, respectivamente.

Las grandes empresas inmobiliarias suelen rehuir la construcción de nuevas viviendas, ya que ello conlleva largos proyectos de inversión. Tienen mejores opciones para obtener rentabilidad. A menudo adquieren antiguos complejos de viviendas sociales, en los que los alquileres son aún relativamente moderados, y los aumentan todo lo posible. En ubicaciones menos atractivas, los grupos inmobiliarios suelen obtener beneficios sin hacer nada, manteniendo bajos los gastos de mantenimiento. De este modo, aprovechan al máximo su potencial de rentabilidad, a menudo en detrimento de la calidad de vida de los inquilinos.

Mientras que muchas personas apenas llegan a fin de mes, Vonovia y otros gigantes inmobiliarios celebran sus cuantiosos beneficios. Gracias a su enorme tamaño, pueden ejercer un enorme poder de mercado y ya han intentado en varias ocasiones influir, por ejemplo, en el índice de alquileres. A menudo pueden imponer sus intereses lucrativos de forma más consecuente que los propietarios individuales y subir los precios más rápidamente. Al mismo tiempo, se les considera socios indispensables en el suministro de viviendas, ya que su poder de mercado los hace prácticamente «demasiado grandes para quebrar».

El fracaso de la política de vivienda: la vivienda asequible desaparece

La política de vivienda de los anteriores gobiernos federales no ha cambiado nada al respecto. Desde la crisis financiera de 2008, fluyen enormes cantidades de capital hacia el mercado inmobiliario, lo que hace subir los precios del suelo y los alquileres. Al mismo tiempo, cada vez más personas se trasladan a las ciudades y el aumento de la proporción de hogares unipersonales incrementa la demanda de espacio. Sin embargo, la vivienda no es escasa por naturaleza. La coalición semáforo quería construir 400 000 viviendas al año, 100 000 de ellas sociales. En total, solo se construyó algo más de la mitad de las 400 000 viviendas.

Además, el freno al alquiler es un auténtico mosaico. Allí donde existe, a menudo se elude mediante lagunas jurídicas como los contratos de alquiler indexados, las viviendas amuebladas o, simplemente, la falta de recursos de los inquilinos. Quienes tienen que luchar por cada céntimo no suelen tener los nervios, el dinero ni el tiempo para emprender un litigio. Para los propietarios que, a pesar de la limitación de los alquileres, exigen alquileres excesivos, prácticamente no hay sanciones; solo después de una demanda exitosa deben reembolsar el alquiler ilegalmente excesivo.

Otro fracaso del Estado se refleja en la disminución de las viviendas sociales: desde la década de 1980, estas han pasado de 4 millones a alrededor de 1 millón en la actualidad, lo que supone solo el 5 % de todas las viviendas de alquiler. Una de las razones principales es la limitación temporal de la función social, que a menudo expira por ley tras 15 o 20 años, lo que hace que las viviendas afectadas salgan al mercado a precios más elevados. En la actualidad, hay más viviendas que salen de esta limitación que las que se construyen.

Retraso en la subida de precios: la crisis de la vivienda como parte de la crisis de la asequibilidad

Sin embargo, la subida de los alquileres tiene otras causas. Es cierto que la inflación provocada por las interrupciones en las cadenas de suministro y la crisis energética ha remitido en gran medida. No obstante, los alquileres son uno de los pocos ámbitos en los que los precios siguen subiendo: a finales de 2024, la media era del 4,7 % en comparación con el mismo periodo del año anterior. Aunque la inflación general ha bajado, los alquileres siguen subiendo de forma persistente.

Los contratos de alquiler suelen ser a largo plazo y solo reflejan los aumentos de precios con un cierto retraso. Una excepción son los contratos de alquiler indexados, en los que el alquiler está directamente vinculado a la inflación de los precios al consumo y la subida de precios se repercute inmediatamente, lo que agrava enormemente la ya de por sí elevada carga financiera de los inquilinos.

La vivienda es, junto con otros ámbitos como la energía y los alimentos, uno de los sectores «sistémicamente relevantes» para la inflación, como muestra un estudio de Bertelsmann realizado por Weber, Thie, Jauregui y Teixeira. La vivienda representa una parte tan importante de los ingresos que esta partida tiene un gran peso en la cesta de la compra para el cálculo de la inflación. Si los costes de la vivienda suben, los salarios reales bajan. Esto significa que también hay efectos secundarios significativos. A diferencia de las subidas de precios en los sectores de la alimentación o la energía, donde los beneficiarios de la crisis suelen distribuirse a lo largo de la cadena de suministro, el conflicto de distribución entre inquilinos y propietarios en el mercado de la vivienda es claramente visible. Y afecta a un amplio sector de la población, ya que en las zonas metropolitanas incluso las personas de clase media alta suelen buscar vivienda sin éxito.

La política de tipos de interés de los bancos centrales impulsa los altos costes de la vivienda

La crisis de la vivienda se ve considerablemente agravada por los altos tipos de interés de los bancos centrales, con los que estos reaccionan a las subidas de precios. Tras años de tipos bajos, en los que la fuerte demanda de vivienda en propiedad ha disparado los precios, ahora son los altos tipos de interés los que impulsan los costes de la vivienda.

Los altos tipos de interés encarecen los proyectos de construcción de viviendas, retrasan los permisos y afectan negativamente a las cadenas de suministro y a la urbanización de terrenos. Reducen la concesión de créditos para la construcción de nuevas viviendas. También se conceden con menos frecuencia los créditos para la compra, que suelen utilizarse para nuevos alquileres. Otro problema para el sector de la construcción son los costes de construcción, que han aumentado considerablemente en los últimos tiempos debido a la escasez de materiales. La consecuencia es una creciente escasez de la oferta, acompañada de un aumento de la demanda, lo que eleva aún más los precios de los alquileres. Así, en 2024, el número de licencias de obra se redujo por tercera vez consecutiva, esta vez en un 17 %, hasta alcanzar su nivel más bajo desde 2010.

La evolución de los tipos de interés no solo está provocando una escasez y un encarecimiento de las viviendas nuevas, sino también de las ya existentes. El aumento de los costes de financiación disuade a los propietarios de vender sus viviendas. Cuando los compradores especialmente ricos no encuentran lo que buscan en el sector de la nueva construcción, adquieren inmuebles ya construidos y, a menudo, desalojan a los inquilinos actuales por necesidad propia. Al mismo tiempo, los compradores potenciales, que tienen menos liquidez debido al aumento de los tipos de interés, se lanzan al mercado del alquiler. El resultado es un círculo vicioso en el que se agrava la escasez de viviendas y se reducen las opciones de alquiler asequibles.

Es urgente un cambio de mentalidad: un estudio reciente de Weber y van 't Klooster para el Parlamento Europeo muestra que, precisamente en una inflación de choque, cuando los precios de la energía, los alimentos o los alquileres suben repentinamente, los tipos de interés más altos son la medida equivocada. Esto se debe a que frenan las inversiones necesarias para el futuro y agravan la crisis de la vivienda. En su lugar, se necesita una política económica de protección civil que haga resilientes a los sectores sistémicos y amortigüe de forma selectiva las subidas bruscas de precios allí donde se producen. Para el mercado de la vivienda, esto significa: supervisar continuamente la evolución de los alquileres, controlar los precios de forma temprana y realizar inversiones específicas en modernización ecológica y nueva construcción.

Un plan de futuro para una vivienda asequible y precios estables

Una política económica antifascista puede crear alternativas concretas. Y eso significa dejar de abandonar el mercado inmobiliario al «libre» juego de las fuerzas y esperar que los problemas se resuelvan por sí solos, mientras que, entretanto, la extrema derecha se hace cada vez más fuerte.

Los mercados de alquiler no generan un simple equilibrio entre la oferta y la demanda. La demanda es relativamente «inelástica», ya que todo el mundo necesita un techo. En la actualidad, la vivienda no solo satisface una necesidad básica, sino que es un objeto de inversión que se ofrece con lentitud y está impulsado por las esperanzas de altos rendimientos de los propietarios. Existe un conflicto permanente entre los inversores que quieren aumentar el valor y la mayoría de las personas que necesitan viviendas asequibles. En el mercado inmobiliario no impera la mano invisible que, como por arte de magia, garantiza la armonía, sino intereses muy duros.

La construcción privada por sí sola no resuelve el problema de la vivienda asequible, ya que hoy en día cuesta a menudo alrededor de 20 euros por metro cuadrado, el doble del alquiler medio actual. Las viviendas baratas desaparecen más rápido debido a los aumentos de alquiler, los nuevos alquileres caros y la expiración de los contratos, que lo que tardan en construirse nuevos edificios asequibles. Si la escasez de viviendas se aborda únicamente mediante la construcción privada y sin una regulación profunda de los alquileres, se corre el riesgo de que se produzca una crisis de precios cada vez más grave que arruine la vida y el futuro de millones de personas y ponga en peligro la democracia.

El momento actual podría ser una oportunidad histórica para probar una nueva respuesta. El economista John Kenneth Galbraith ya subrayó que los controles de precios no resuelven los problemas estructurales, pero dan tiempo para abordar las causas de los precios elevados. Ganar ese tiempo es esencial. La gente necesita un respiro ahora y no puede esperar años a que se construyan nuevas viviendas. Aunque el control de los alquileres en Berlín fracasó por falta de competencia legislativa del estado federado, demostró que los alquileres pueden regularse en gran medida a corto plazo si existe la voluntad política.

Por eso es necesario, por fin, un control efectivo de los alquileres que reduzca los alquileres de los contratos existentes y nuevos. El control debe ir acompañado de sanciones y aplicarse en todo el país sin lagunas jurídicas como los alquileres indexados o los «alquileres amueblados». También es necesaria una mejor protección contra el desahucio. El derecho al intercambio de viviendas podría contribuir además a distribuir el espacio habitable de forma más justa, ya que muchas personas se quedan en viviendas demasiado grandes debido a los altos alquileres de los nuevos contratos.

Además, los propietarios no deberían poder seguir exigiendo alquileres más altos de forma permanente después de modernizar una vivienda. En su lugar, las reformas energéticas deben recibir suficientes subvenciones estatales sin que ello suponga un aumento del alquiler con gastos incluidos para los inquilinos. En lugar de configurar las subvenciones para este tipo de rehabilitaciones como un derecho de los propietarios, se debería permitir a los inquilinos reclamarlas. Esto podría acelerar enormemente, por ejemplo, la instalación de bombas de calor, lo que beneficiaría al clima y a los inquilinos.

El motor central para una oferta más amplia de viviendas asequibles puede ser una agencia federal de construcción de viviendas. El último Gobierno federal no ha cumplido sus objetivos de construcción no por falta de fondos, sino por falta de capacidad para llevar a cabo con éxito los proyectos de construcción. Por lo tanto, es urgente desarrollar esta capacidad.

A largo plazo, debe crearse un gran sector sin ánimo de lucro con viviendas sociales asequibles, cuyos vínculos sociales se mantengan garantizados mediante una verdadera utilidad social. La ciudad de Viena ofrece un ejemplo histórico de éxito en este sentido.

Desde el éxito del referéndum de la iniciativa Deutsche Wohnen & Co. enteignen (Expropiar Deutsche Wohnen & Co.) en 2021, en el que el 59,1 % votó a favor de la expropiación y la socialización de las grandes empresas inmobiliarias, existe un mandato democrático para socializar estas empresas. En un mercado heredado y poco innovador, en el que se negocia una necesidad básica esencial, las viviendas socializadas son muy adecuadas para proporcionar viviendas asequibles, ya que pueden ofrecerse a alquileres asequibles sin la presión de obtener beneficios.

El éxito del referéndum también muestra hasta qué punto la cuestión de la vivienda es un punto álgido de la sociedad que debe abordarse de una vez por todas. Así, el 71 % de la población alemana se pronunció a favor del control de los alquileres en Berlín, una señal clara a los movimientos y partidos políticos para que ejerzan presión y regulen por fin los mercados inmobiliarios en beneficio de la mayoría.

Esta constatación no se limita a Alemania. En varios países, sobre todo en España, se ha formado un amplio y exitoso movimiento de inquilinos. Lucha contra los alquileres abusivos, la escasez de viviendas debido a Airbnb y los desahucios. Este tipo de iniciativas demuestran que la organización conjunta contrarresta la sensación de impotencia y obliga a los responsables a actuar.

Quienes quieran evitar que cada vez más personas se vean sometidas a una presión existencial y que siga creciendo el apoyo a los partidos de extrema derecha deben reconocer que la vivienda no es un mero objeto de inversión, sino una necesidad básica. Es posible crear viviendas asequibles y barrios habitables, en los que a la gente le guste vivir y se preocupe por los demás. La lucha política por una vivienda asequible y participativa puede liberar a los inquilinos de la sensación de impotencia y debilitar a la derecha. Quienes no actúen políticamente en este ámbito no deben sorprenderse del aumento del apoyo al AfD. La cuestión de la vivienda es la cuestión social de nuestro tiempo.